【導(dǎo)讀】武漢龍陽(yáng)1號(hào)小區(qū)，從交房至今，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)一直按24小時(shí)內(nèi)10元封頂收取，大部分業(yè)主因擔(dān)心停車(chē)位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)沒(méi)有保障而一直選擇臨時(shí)停車(chē)不買(mǎi)車(chē)位。今年10月底，開(kāi)發(fā)商突然將停車(chē)費(fèi)漲到每小時(shí)3元，全天45元封頂，月租價(jià)每月600元，與此同時(shí)，還突然減少臨時(shí)停車(chē)位數(shù)量，并擺放障礙物。車(chē)位緊張停車(chē)不便，業(yè)主不滿，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是為強(qiáng)賣(mài)車(chē)位。開(kāi)發(fā)商則說(shuō)，此舉是為保障已購(gòu)車(chē)位業(yè)主的權(quán)益。本期《天天315》聚焦：小區(qū)停車(chē)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商憑什么說(shuō)漲就漲？

　　央廣網(wǎng)北京12月15日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，武漢龍陽(yáng)1號(hào)小區(qū)，從交房至今，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)一直按24小時(shí)內(nèi)10元封頂收取，大部分業(yè)主因擔(dān)心停車(chē)位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)沒(méi)有保障而一直選擇臨時(shí)停車(chē)不買(mǎi)車(chē)位。業(yè)主李先生（化名）告訴記者，入住后他曾想要購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，但發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)是賣(mài)車(chē)位，可是和業(yè)主簽訂的卻是有償使用協(xié)議書(shū)，不是正規(guī)的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同，也就是說(shuō)，不是買(mǎi)賣(mài)而是長(zhǎng)期租賃，而且這份協(xié)議中暗藏風(fēng)險(xiǎn)，所以大部分業(yè)主都沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)。

　　李先生告訴記者：“17萬(wàn)一個(gè)車(chē)位，我們不知道這個(gè)車(chē)位能不能辦到產(chǎn)權(quán)證、使用許可證，我們還擔(dān)心以后開(kāi)發(fā)商會(huì)單方面解除合同，沒(méi)有任何保障，所以很多業(yè)主對(duì)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位還是很忌諱，就很反感，不想去買(mǎi)他這個(gè)車(chē)位�！�

　　小區(qū)不能月租，年租車(chē)位，所以大部分業(yè)主都選擇臨時(shí)停車(chē)，按時(shí)交納臨時(shí)停車(chē)費(fèi)。今年10月底，武漢龍陽(yáng)1號(hào)小區(qū)開(kāi)發(fā)商武漢世紀(jì)龍陽(yáng)置業(yè)有限公司，聯(lián)合小區(qū)物業(yè)港聯(lián)物業(yè)(武漢)有限公司突然在小區(qū)內(nèi)發(fā)布一份公告稱(chēng)要將臨時(shí)停車(chē)費(fèi)漲到每小時(shí)3元，24小時(shí)45元封頂，還稱(chēng)可以辦年卡，地下一層每月600元，地下二層每月500元，不論是地下一層還是二層，都是還要每月向物業(yè)公司支付96元的管理費(fèi)。李先生說(shuō)：“這個(gè)費(fèi)用太高了，我們周邊的小區(qū)一般就是200元左右。”

　　與此同時(shí)，公告還稱(chēng)，地下一層僅對(duì)已購(gòu)車(chē)位業(yè)主開(kāi)放，只有地下二層供臨時(shí)停車(chē)使用，還限制選擇臨時(shí)停車(chē)的業(yè)主只能從4號(hào)通道進(jìn)出地下二層。公告貼出的同時(shí)，業(yè)主們注意到，之前安全通暢的出入通道已經(jīng)無(wú)法通行，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)已經(jīng)在通道中擺放了障礙物，除此之外，業(yè)主們還驚訝發(fā)現(xiàn)，地下二層的近300個(gè)臨時(shí)停車(chē)位上，也擺放有障礙物。

　　業(yè)主介紹：“以前我們負(fù)一層和負(fù)二層中間有3到4個(gè)通道，車(chē)輛分流通行進(jìn)入負(fù)二層，這樣很方便�，F(xiàn)在讓我們只能從4號(hào)門(mén)走，可是4號(hào)門(mén)進(jìn)負(fù)二層的通道地勢(shì)很險(xiǎn)惡，它有急彎的地方，還不能兩輛車(chē)同時(shí)交錯(cuò)，只能一個(gè)方向通行，每個(gè)人都會(huì)堵在這里，進(jìn)不能進(jìn)，出不能出。哪怕進(jìn)去了也不一定有車(chē)位給你停，因?yàn)樨?fù)二層原本有390多個(gè)車(chē)位的，開(kāi)發(fā)商把接近300個(gè)車(chē)位用地磚把它設(shè)置障礙，就沒(méi)法在那里停，設(shè)置障礙以后就變成接近90個(gè)左右�！�

　　業(yè)主們介紹，武漢龍陽(yáng)1號(hào)小區(qū)共有3200戶(hù)，地下車(chē)庫(kù)負(fù)一樓設(shè)有1218個(gè)車(chē)位，負(fù)二樓人防工程設(shè)有396個(gè)車(chē)位，這些車(chē)位的使用和管理截止2017年11月30日，一直是除已售賣(mài)的車(chē)位外其他車(chē)位都做為臨時(shí)停車(chē)使用�，F(xiàn)在停車(chē)位數(shù)量等于是減少了四分之三。

　　車(chē)位緊張停車(chē)不便，開(kāi)發(fā)商及物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系急劇惡化，有業(yè)主介紹，每天從早到晚，地下車(chē)庫(kù)門(mén)口爭(zhēng)吵聲不斷。業(yè)主們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是為強(qiáng)賣(mài)車(chē)位，開(kāi)發(fā)商則解釋?zhuān)�此舉是為保障已購(gòu)車(chē)位業(yè)主的權(quán)益。

　　有業(yè)主說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商解釋是說(shuō)因?yàn)橐恍�沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主和沒(méi)有辦理年卡的業(yè)主的車(chē)輛停在負(fù)一層，影響了購(gòu)買(mǎi)車(chē)位和購(gòu)買(mǎi)年卡的業(yè)主的車(chē)輛通行、停放，擾亂里面的秩序，他們才會(huì)這樣做。但是他沒(méi)有解釋負(fù)二層為什么要把這些車(chē)位設(shè)置障礙。根據(jù)我們以往經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商這樣做是想把車(chē)位強(qiáng)賣(mài)出去。因?yàn)橹�前一個(gè)月在小區(qū)里面發(fā)布了廣告，讓大家購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。”

　　業(yè)主不滿，要求開(kāi)發(fā)商和物業(yè)比照周邊小區(qū)地下車(chē)位定價(jià)，對(duì)本小區(qū)地下車(chē)位價(jià)格重新調(diào)整，并且恢復(fù)地下車(chē)庫(kù)多個(gè)安全通暢的出入通道。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)對(duì)這些訴求置之不理，業(yè)主們只能向所屬社區(qū)、房地局、物價(jià)局等部門(mén)反映相關(guān)問(wèn)題，之后在相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)下，今年11月13日開(kāi)發(fā)商又公示一份《補(bǔ)充公告》,公告稱(chēng)，臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)調(diào)整為武漢市政府2004年制定的指導(dǎo)價(jià)為10元/天。

　　業(yè)主介紹：“反映之后，相關(guān)部門(mén)引起重視，可能是約談了開(kāi)發(fā)商，覺(jué)得它這個(gè)不合理，然后也違背了我們之前簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，違背了這些內(nèi)容，可能開(kāi)發(fā)商基于政府部門(mén)的壓力，然后就把這一條改變了。”

　　補(bǔ)充公告發(fā)布后，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)是降了，但其他問(wèn)題沒(méi)有解決，后來(lái)開(kāi)發(fā)商還又在原本安排臨停車(chē)輛的負(fù)二層人防車(chē)位處安裝限停地樁，原本不多的396個(gè)人防車(chē)位僅預(yù)留了63個(gè)用來(lái)臨時(shí)停車(chē)。12月13號(hào)小區(qū)內(nèi)開(kāi)始執(zhí)行“停車(chē)新規(guī)”。選擇臨時(shí)停車(chē)的業(yè)主們只能從4號(hào)通道進(jìn)出地下二層停車(chē)，進(jìn)出都需要很長(zhǎng)時(shí)間；之前安全通暢的出入通道還是無(wú)法通行，通道中仍舊擺放著障礙物；地下二層可使用的臨時(shí)停車(chē)位很少。業(yè)主們希望這些問(wèn)題也能在近期盡快得到解決。

　　李先生說(shuō)：“負(fù)一層要我們要自由通行，然后負(fù)二層的車(chē)位把障礙取消，方便業(yè)主停車(chē)。負(fù)二層有很大的安全隱患，首先是消防隱患，第一層和第二層的通道都讓障礙物給隔離了，進(jìn)負(fù)二層只有一個(gè)通道，還只能單向行駛，存在消防隱患、安全隱患。再就是這個(gè)年卡的費(fèi)用，我們希望它參照周邊小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)施行�！�

　　業(yè)主們向記者提供了視頻、公告圖片等證據(jù)資料。核對(duì)證據(jù)資料后，記者進(jìn)一步向武漢龍陽(yáng)1號(hào)小區(qū)開(kāi)發(fā)商武漢世紀(jì)龍陽(yáng)置業(yè)有限公司核實(shí)關(guān)于單方面調(diào)價(jià)原因、限定臨時(shí)停車(chē)出入通道原因及減少停車(chē)位原因等問(wèn)題。

　　一位工作人員表示：“具體漲價(jià)的原因我不清楚。停車(chē)位是有，他們不愿意過(guò)去停。他們以前都是圖方便，有些人沒(méi)有買(mǎi)車(chē)位的都停在地下一層，有很多亂停，把別人有車(chē)位的業(yè)主的位置占了，那就影響到別人了�！�

　　這位工作人員記錄了記者的問(wèn)題，并答復(fù)，稍后聯(lián)系相關(guān)部門(mén)的負(fù)責(zé)人，書(shū)面答復(fù)相關(guān)問(wèn)題。但后來(lái)沒(méi)有再聯(lián)系記者�！短焯�315》節(jié)目會(huì)繼續(xù)關(guān)注并且報(bào)道事件進(jìn)展。

　　小區(qū)停車(chē)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面調(diào)價(jià)嗎？開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)是賣(mài)車(chē)位，但其實(shí)是長(zhǎng)期租賃，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，買(mǎi)這樣的車(chē)位存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？針對(duì)這個(gè)案例涉及的相關(guān)問(wèn)題，北京中聞律師事務(wù)所律師李斌、業(yè)主維權(quán)專(zhuān)家陳鳳山做出了分析點(diǎn)評(píng)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：小區(qū)停車(chē)位開(kāi)發(fā)商有權(quán)單方面調(diào)價(jià)嗎？

　　陳鳳山：“關(guān)于小區(qū)停車(chē)位調(diào)價(jià)的問(wèn)題，現(xiàn)在不同的權(quán)利主體之間存在不同的理解。業(yè)主們通常認(rèn)為開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單方調(diào)價(jià)，而開(kāi)發(fā)商基本上都認(rèn)為自己有權(quán)單方面調(diào)價(jià)。我個(gè)人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單方調(diào)價(jià)，這里面涉及的問(wèn)題：第一個(gè)是車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，第二個(gè)是車(chē)位的管理權(quán)歸屬，第三是在現(xiàn)行的法律框架下，如何理解停車(chē)費(fèi)的漲價(jià)。在管理權(quán)上來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)的情況下，基本上是開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司管理，這個(gè)時(shí)候業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)是很弱的。從這個(gè)小區(qū)來(lái)看，現(xiàn)在就是這種情況�，F(xiàn)在是負(fù)二層的人防車(chē)位產(chǎn)生了巨大的爭(zhēng)議。武漢市的相關(guān)管理?xiàng)l例規(guī)定，小區(qū)里邊其他場(chǎng)地其他場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位的，它的收費(fèi)管理由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主共同決定。那么，這個(gè)人防車(chē)位是否屬于其他場(chǎng)地設(shè)施車(chē)位，現(xiàn)在有爭(zhēng)議。但是這個(gè)條例第二十六條第八款有個(gè)規(guī)定，就是由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。我認(rèn)為停車(chē)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)屬于這個(gè)條款所規(guī)定的內(nèi)容。從另外一個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，根據(jù)咱們國(guó)家合同法第七十九條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致可以變更合同。那么在小區(qū)入住的時(shí)候，業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商之間，無(wú)論是在物業(yè)管理的前期合同當(dāng)中，還是小區(qū)的臨時(shí)規(guī)范當(dāng)中，對(duì)于停車(chē)都應(yīng)該有所規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商單方調(diào)價(jià)，實(shí)際上是一種變更合同的行為。這種變更合同行為要雙方自覺(jué)自愿，不能夠任何一方采取脅迫或強(qiáng)制的方式來(lái)實(shí)施�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司采用這種方式，實(shí)際上已經(jīng)是強(qiáng)制在變更合同。某種意義上來(lái)說(shuō)，這種變更是違法的�！�

　　李斌：“如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間就停車(chē)費(fèi)有過(guò)明確的合同約定，那開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利單方改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，雙方應(yīng)該就調(diào)整停車(chē)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)重新協(xié)商一致，就價(jià)格方面達(dá)成新的一個(gè)意思表示，這樣才可以。所以開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的合同到底有沒(méi)有明確的期限，有沒(méi)有明確約定停車(chē)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)非常重要的基礎(chǔ)事實(shí)？如果期限到期了，要重新就停車(chē)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商了，但是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并不受政府的直接約束，但問(wèn)題在于即便如此，開(kāi)發(fā)商作為出租人，其調(diào)價(jià)行為也必須符合市場(chǎng)，不能明顯高于市場(chǎng)的租金標(biāo)準(zhǔn)�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：大部分業(yè)主因擔(dān)心停車(chē)位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)沒(méi)有保障而一直選擇臨時(shí)停車(chē)不買(mǎi)車(chē)位。業(yè)主們主要擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)是賣(mài)車(chē)位，但和業(yè)主簽訂的卻是有償使用協(xié)議書(shū)，而且這份協(xié)議中暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

　　什么風(fēng)險(xiǎn)呢？業(yè)主們介紹他們注意到《有償使用協(xié)議書(shū)》中有這樣一個(gè)條款：如因非甲方故意的原因?qū)е卤緟f(xié)議終止或解除的，甲、乙雙方同意按乙方已實(shí)際使用的期限結(jié)算有償使用費(fèi),結(jié)算后十五日內(nèi)甲方無(wú)息退還未到期部分的有償使用費(fèi)。除本協(xié)議另有約定外,雙方不再承擔(dān)其他責(zé)任。業(yè)主們認(rèn)為這句非甲方故意的原因，說(shuō)的很含糊，擔(dān)心甲方有權(quán)隨時(shí)終止和解除協(xié)議。

　　開(kāi)發(fā)商持有預(yù)售許可證的車(chē)位，是也能租也能賣(mài)的對(duì)吧，現(xiàn)在對(duì)業(yè)主宣稱(chēng)是賣(mài)車(chē)位，但其實(shí)是長(zhǎng)期租賃，以租代售小區(qū)內(nèi)停車(chē)位，不簽買(mǎi)賣(mài)合同，簽這種協(xié)議，協(xié)議中還存在這種條款，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，買(mǎi)這樣的車(chē)位存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　李斌：“我們首先要判斷這個(gè)地下車(chē)位的權(quán)屬和性質(zhì)，如果是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的停車(chē)的車(chē)位，而開(kāi)發(fā)商是能夠取得獨(dú)立所有權(quán)的，從這個(gè)意義上說(shuō)，它的產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)利選擇以租或者賣(mài)或者贈(zèng)的方式處分給業(yè)主，以滿足業(yè)主的優(yōu)先需要。問(wèn)題在于如果是買(mǎi)賣(mài)，建設(shè)用地使用權(quán)的最長(zhǎng)期限是70年，如果是租賃，租賃合同的最長(zhǎng)期限是20年。那業(yè)主當(dāng)然有一個(gè)擔(dān)心，如果你真的是產(chǎn)權(quán)人，能夠辦下產(chǎn)權(quán)證，那你要選擇買(mǎi)賣(mài)，但是你實(shí)際又是租賃，這就意味著我沒(méi)有辦法成為車(chē)位的產(chǎn)權(quán)人，我拿不到70年的用益物權(quán)，就是建設(shè)用地使用權(quán)，租賃只有20年的有效期，那我會(huì)擔(dān)心20年期限屆滿之后你還會(huì)不會(huì)租給我，你還會(huì)不會(huì)按照一樣的價(jià)格租給我，這里面可能會(huì)有很大的不確定性。同時(shí)，合同當(dāng)中約定了非因甲方的原因故意造成的合同解除，那我就不承擔(dān)任何違約責(zé)任，這也充滿一種不確定性。我們通常理解合同上的違約責(zé)任是一種嚴(yán)格責(zé)任，不考慮你是否有過(guò)錯(cuò)，只要你沒(méi)有按照約定履行合同義務(wù)，你就構(gòu)成違約了，你要承擔(dān)我的損失賠償責(zé)任。但問(wèn)題在于這樣的條款對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，他就認(rèn)為是不確定的。什么叫開(kāi)發(fā)商故意？如果是其他第三方的原因造成了你違約，你難道也對(duì)我不承擔(dān)責(zé)任嗎？那我這20年的租賃期限的合同到底還有沒(méi)有一個(gè)確定的預(yù)期？所以這些擔(dān)心都是有一定合理性的。但有一點(diǎn)需要明確，開(kāi)發(fā)商是有權(quán)利選擇租或者賣(mài)的方式進(jìn)行處分車(chē)位和車(chē)庫(kù)的使用權(quán)的，但問(wèn)題在于如果你告知是賣(mài)的，那就應(yīng)該簽買(mǎi)賣(mài)合同，如果是租，那你就要簽租賃合同，這兩個(gè)是不能夠相提并論，混為一談的。但要是提使用權(quán)有償使用的協(xié)議，這種情況下很顯然是個(gè)租賃合同。租賃合同在20年之內(nèi)，雙方是不能夠隨便解除合同的，除非有法定的解除事由。但是合同約定了這樣一個(gè)違約責(zé)任免除的條款，買(mǎi)方就有很多擔(dān)心在里面，所以這些擔(dān)心也是有一定合理性的�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：為什么有些小區(qū)開(kāi)發(fā)商樂(lè)于長(zhǎng)期租賃，而不出售車(chē)位？有業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商要出售車(chē)位并辦理產(chǎn)權(quán)證，需要繳納一筆房屋維修基金，開(kāi)發(fā)商是為不交這筆錢(qián)的同時(shí)還能賣(mài)車(chē)位。這樣租售車(chē)位的做法是否侵犯到小區(qū)業(yè)主的權(quán)益？

　　陳鳳山：“開(kāi)發(fā)商選擇長(zhǎng)期租賃而不是出售車(chē)位，實(shí)際上是為了保證它的利益，一方面它可以把它當(dāng)作一種長(zhǎng)期的固定資產(chǎn)，它用來(lái)作抵押，同時(shí)它在早期如果進(jìn)行銷(xiāo)售的話，它的回款是一次性的，同時(shí)它的收益是固定的有限的，如果長(zhǎng)期出租，一方面他的對(duì)小區(qū)的車(chē)位還保持控制權(quán)、所有權(quán)，它可以通過(guò)這種控制權(quán)，隨時(shí)找一個(gè)理由去提高這種停車(chē)費(fèi)或者叫租賃費(fèi)，然后去變更這個(gè)合同，用剛才李斌律師說(shuō)的這種合法或者甚至于一些非法的手段，找出一些業(yè)主的過(guò)錯(cuò)。那么這樣的話，對(duì)于小區(qū)的業(yè)主來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)這樣的車(chē)位是有風(fēng)險(xiǎn)的。另外像剛才您講到有的小區(qū)開(kāi)發(fā)商如果要出售車(chē)位的話，需要繳納一筆維修基金，這個(gè)也實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為了避免自己的額外支出所形成的一種行業(yè)的慣例，就是大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)有這種以租代售的這種行為�，F(xiàn)在有些正在通過(guò)立法的方式制止，但是能否真正的制止開(kāi)發(fā)商這種行為，很難說(shuō)，這是我的觀點(diǎn)。”

　　李斌：“我認(rèn)為這很正常，因?yàn)槭袌?chǎng)主體追求合理的利潤(rùn)，這是無(wú)可厚非、天經(jīng)地義的，它只要不侵害別人的權(quán)益，這種追逐都是正當(dāng)?shù)�。但如果�?chē)位的所有權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，那開(kāi)發(fā)商就有一種交易的選擇權(quán)，我可以選擇一次性的賣(mài)給你，把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也可以選擇用租賃的方式把使用權(quán)有償?shù)慕唤o業(yè)主使用，也可以通過(guò)附贈(zèng)的方式無(wú)償?shù)馁?zèng)予業(yè)主產(chǎn)權(quán)，這都是開(kāi)發(fā)商的合同權(quán)利，我個(gè)人認(rèn)為這種權(quán)力本身無(wú)可厚非。只是如果你要簽真正的買(mǎi)賣(mài)合同，還是簽租賃合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這個(gè)選擇的考慮就是每個(gè)合同的簽訂和履行對(duì)我的利益是最大化的。當(dāng)然它有這樣一個(gè)選擇，這個(gè)沒(méi)有問(wèn)題。只是如果是租賃，雙方就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格恪守租賃合同的約定，如果有些條款明顯是不公平、不合理的，那對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一種不適當(dāng)?shù)男袨椋�也是�?yīng)該受到法律的否定性評(píng)價(jià)的。但對(duì)于業(yè)主而言，其實(shí)他并沒(méi)有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商必須賣(mài)給我所有權(quán)，因?yàn)檫@是雙方自由協(xié)商的結(jié)果，沒(méi)有任何人能把他的意志強(qiáng)加給相對(duì)方，只是你在選擇的時(shí)候要尊重對(duì)方的基本的合法權(quán)利�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從2013年入住至今，這個(gè)小區(qū)一直沒(méi)有業(yè)委會(huì)，大多數(shù)業(yè)主也不清楚業(yè)委會(huì)難成立，問(wèn)題到底出在哪里。業(yè)主們現(xiàn)在想要盡快成立業(yè)委會(huì)，如何能順利組建業(yè)委會(huì)，您有哪些提醒和建議？

　　陳鳳山：“首先，小區(qū)的業(yè)主要積極參與，按照武漢市條例的規(guī)定，20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房管部門(mén)和街道辦事處發(fā)起這個(gè)申請(qǐng)。街道辦事處和房管部門(mén)要在收到報(bào)告之后60日內(nèi)成立籌備組召開(kāi)大會(huì)，這個(gè)過(guò)程說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，實(shí)際上是很艱難的，只有業(yè)主齊心，努力投入，積極參與才有可能成立業(yè)委會(huì)�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：目前開(kāi)發(fā)商的一些做法，對(duì)業(yè)主生活造成影響，比如：因小區(qū)是人車(chē)分離的，一層地面禁行、禁停。地下兩層為錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，負(fù)一層和負(fù)二層面積不同，小區(qū)總共19個(gè)樓棟只有4個(gè)樓棟可以直達(dá)負(fù)二層，其他樓棟需取道負(fù)一層才能到達(dá)負(fù)二層，新規(guī)實(shí)行后將設(shè)障阻隔負(fù)一層和負(fù)二層的通道，業(yè)主停車(chē)后需徒步繞行很遠(yuǎn)才能到家。還有所有臨時(shí)停車(chē)車(chē)輛禁止進(jìn)入負(fù)一層，導(dǎo)致家有老幼出行不便的家庭全部要徒步繞行回家，給業(yè)主帶來(lái)極大的不便和安全隱患。負(fù)二層限停地樁的安裝位置在車(chē)位的前端且有一定高度，造成每列車(chē)位間的車(chē)道局促，通行條件更加惡劣。業(yè)主們現(xiàn)在的訴求是，維持原來(lái)車(chē)位管理制度，1、保證業(yè)主車(chē)輛的通行和停放，2、月租定價(jià)由第三方機(jī)構(gòu)參考政府指導(dǎo)價(jià)結(jié)合周邊小區(qū)市場(chǎng)價(jià)重新評(píng)估之后公示合理定價(jià)。業(yè)主們希望這些訴求能盡快解決。兩位認(rèn)為這些訴求是否合理？訴求如何達(dá)成，兩位有哪些建議？

　　李斌：“第一個(gè)請(qǐng)求是合理的，開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)持車(chē)庫(kù)的所有人和管理者，其對(duì)于小區(qū)業(yè)主的方便通行還有一個(gè)保障安全的義務(wù)，如果現(xiàn)在的這種管理措施為業(yè)主造成了極大的不方便，而且業(yè)主會(huì)面臨現(xiàn)實(shí)的安全隱患，很顯然業(yè)主有權(quán)利要求你排除障礙、消除危險(xiǎn)，以便于業(yè)主出行，并且不會(huì)受到人身的意外傷害。如果通過(guò)這種協(xié)商的方式解決不了，我們還可以向住建委，以及相關(guān)的政府部門(mén)進(jìn)行投訴，看能不能調(diào)解。如果還不行，業(yè)主可以考慮采取訴訟的方式進(jìn)行維權(quán)。對(duì)于第二個(gè)請(qǐng)求，關(guān)于合同定價(jià)的問(wèn)題，實(shí)際上要取決于雙方是否能達(dá)成一致�！�

　　陳鳳山：“我有三個(gè)建議：第一，業(yè)主們要盡快成立業(yè)委會(huì)，因?yàn)榇罅康陌咐�告訴我們，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)的情況下，業(yè)主的基本權(quán)益很難得到保障。第二，武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例正在修訂，業(yè)主們要積極向政府和當(dāng)?shù)氐娜舜蠓从酬P(guān)于小區(qū)停車(chē)位管理的訴求和立法建議。停車(chē)位作為小區(qū)的公共資源，如果被開(kāi)發(fā)商私有，并且可以隨時(shí)調(diào)整車(chē)位費(fèi)，小區(qū)的管理也會(huì)很混亂。第三，我們要從更大的層面去關(guān)心立法，包括國(guó)家層面的立法和當(dāng)?shù)亓⒎ǎ�這樣才能夠真正的從社會(huì)的角度來(lái)讓相關(guān)的制度更加公平�！�